Le rendement locatif brut
Le rendement brut compare ce que rapporte le logement en une année de loyers à ce qu'il a coûté. C'est l'indicateur le plus simple pour comparer deux biens, mais il ignore tout ce que le propriétaire paie chaque année.
loyer mensuel × 12 ÷ (prix + frais) × 100Le loyer s'entend hors charges : les charges récupérables payées par le locataire ne sont qu'un passage d'argent. Le calculateur ajoute au prix les frais d'achat et les travaux que vous saisissez, pour mesurer le rendement de la somme réellement investie.
Le rendement net de charges
Le rendement net retire des loyers ce qui reste à la charge du propriétaire. Le calculateur prend les montants que vous connaissez pour votre bien, sans en supposer aucun :
- la vacance locative, en mois sans locataire par an : elle réduit les loyers encaissés d'autant de douzièmes ;
- les frais de gestion, en pourcentage des loyers encaissés, si une agence gère le bien ;
- les charges non récupérables, par an : part des charges de copropriété que vous gardez, entretien, assurance du propriétaire… ;
- la taxe foncière, par an.
loyer × (12 − mois de vacance)encaissés − gestion − charges − taxe foncièrerevenu net ÷ (prix + frais) × 100Les montants sont arrondis au centime et les rendements au centième de point : c'est un choix d'affichage du calculateur.
Deux exemples de calcul
Rendement brut : 8 400 ÷ 162 000 = 5,19 %. Avec un mois de vacance, 7 % de gestion, 600 € de charges et 900 € de taxe foncière : 7 700 € encaissés − 539 € − 600 € − 900 € = 5 661 € par an, soit un rendement net de 3,49 %.
Rendement brut : 6 000 ÷ 98 000 = 6,12 %. Géré par le propriétaire, loué toute l'année, avec 400 € de charges et 500 € de taxe foncière : 6 000 − 400 − 500 = 5 100 €, soit 5,20 % net de charges.
Dans le premier exemple, 1,7 point sépare le rendement brut du rendement net une fois comptés la vacance, la gestion et les frais fixes : comparez toujours deux biens sur le même indicateur.
Ce que l'outil ne calcule pas
Le rendement « net-net », après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, n'est pas calculé : il dépend du régime fiscal choisi, des déductions possibles et du barème qui s'applique à votre foyer. Un calcul fiscal, avec ses sources officielles, viendra dans un outil à part.
Le calcul ne tient pas compte non plus d'un éventuel crédit : les intérêts d'emprunt et l'assurance du prêt changent ce que vous gagnez chaque mois, mais pas le rendement du bien lui-même. Il ne prévoit ni l'évolution des loyers, ni la revente.
L'erreur fréquente
Calculé sur le seul prix d'achat, le rendement paraît plus élevé. Mais les frais d'achat sont payés eux aussi : sur les 162 000 € réellement investis, le même loyer ne rapporte que 5,19 % brut, et 3,49 % une fois les charges déduites.
Questions fréquentes
Comment calculer un rendement locatif brut ?
Divisez le loyer annuel hors charges par le prix d'achat frais compris, puis multipliez par 100 : 700 € par mois pour un bien de 150 000 € plus 12 000 € de frais donnent 8 400 ÷ 162 000 = 5,19 %.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut ne tient compte que du loyer et du prix. Le rendement net retire des loyers ce qui reste à la charge du propriétaire : charges non récupérables, taxe foncière, frais de gestion et mois sans locataire.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, si vous voulez mesurer le rendement de la somme réellement investie : frais de notaire, d'agence et travaux font partie du coût d'achat. Le calculateur les ajoute au prix ; laissez le champ vide pour les ignorer.
Comment compter la vacance locative ?
En mois sans loyer par an : une vacance d'un mois retire un douzième des loyers. Le calculateur l'applique au loyer avant de calculer les frais de gestion, qui portent sur les loyers réellement encaissés.
Le calculateur donne-t-il le rendement après impôt ?
Non. Le rendement « net-net », après impôt sur les loyers et prélèvements sociaux, dépend du régime fiscal et de votre situation : il n'est pas calculé ici.
Une erreur ? Signalez-la, nous la corrigeons.