La règle des 35 % d'endettement
Depuis le 1er janvier 2022, les banques appliquent aux crédits immobiliers deux critères fixés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dans sa décision du 29 septembre 2021 :
- le taux d'effort de l'emprunteur ne dépasse pas 35 % : les charges de tous ses emprunts, rapportées à ses revenus nets avant impôt ;
- la durée du crédit ne dépasse pas 25 ans, ou 27 ans quand un différé d'amortissement est justifié, par exemple pour un achat sur plan.
Les mensualités comptées sont celles de crédit et d'assurance de crédit, comme le rappelle service-public.gouv.fr : l'assurance emprunteur entre dans les 35 %. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % au plus de leurs nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et pour les primo-accédants.
Comment se calcule la capacité d'emprunt
Le calcul se fait en deux temps : la mensualité que vos revenus permettent, puis le capital que cette mensualité rembourse au taux et sur la durée choisis.
crédits en cours ÷ revenusM = 35 % × revenus − crédits en coursC = M ÷ (t ÷ (1 − (1 + t)^−n) + a ÷ 12)t est le taux annuel divisé par 12, n le nombre de mois et a le taux annuel d'assurance, compté sur le capital emprunté. Avec un taux à 0 % et sans assurance, le capital vaut simplement M × n. Le capital affiché est arrondi à l'euro inférieur, pour que la mensualité ne dépasse jamais le plafond.
Trois exemples de calcul
35 % × 3 000 = 1 050 € par mois. Sur 300 mois à 3,5 %, cette mensualité rembourse 209 738 €.
Les 1 050 € doivent maintenant couvrir aussi l'assurance : le capital empruntable tombe à 199 762 €, dont 49,94 € d'assurance chaque mois.
Taux d'endettement actuel : 300 ÷ 2 500 = 12 %. Il reste 35 % × 2 500 − 300 = 575 € par mois pour le nouveau prêt, soit 99 144 € sur 20 ans, ou 114 856 € sur 25 ans.
L'erreur fréquente : oublier l'assurance
Les 35 % comprennent l'assurance emprunteur. Calculer le capital sur la mensualité entière, puis ajouter l'assurance par-dessus, fait dépasser le plafond : avec 0,30 % d'assurance, ce foyer peut emprunter près de 10 000 € de moins que le calcul sans assurance ne le laisse croire.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximal pour un prêt immobilier ?
35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. C'est le critère fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (décision du 29 septembre 2021), applicable aux crédits immobiliers décaissés depuis le 1er janvier 2022. Les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leurs nouveaux crédits.
Quels revenus prendre en compte ?
Les revenus nets avant impôt du foyer emprunteur, hors revenus exceptionnels. Le calculateur raisonne par mois : saisissez la moyenne mensuelle de ces revenus.
Les crédits en cours comptent-ils ?
Oui. Le taux d'effort compte l'ensemble des mensualités de crédit, y compris celles des prêts déjà en cours (auto, consommation, autre immobilier). Elles se retirent des 35 % : ce qui reste est la mensualité possible pour le nouveau prêt.
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
La durée d'un crédit immobilier ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans quand un différé d'amortissement est justifié, par exemple pour un achat sur plan. Au-delà, le prêt ne peut passer que dans la marge de dérogation des banques.
La banque prêtera-t-elle forcément ce montant ?
Non. Les 35 % sont un plafond, pas un droit : la banque reste libre d'accorder ou non le crédit, après étude de l'ensemble de votre dossier. Le capital affiché est un maximum théorique au taux saisi.
Vérifié le 11 octobre 2026 sur legifrance.gouv.fr et service-public.gouv.fr.
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